Giới thiệu
Khi thành lập công ty, cá nhân hoặc tổ chức có thể góp vốn bằng tiền, tài sản hoặc các quyền tài sản có giá trị theo quy định pháp luật. Trong đó, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phương án được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt khi muốn sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng, văn phòng, cơ sở kinh doanh hoặc triển khai dự án.
Tuy nhiên, không phải mọi thửa đất đều có thể sử dụng để góp vốn thành lập công ty. Việc góp vốn phải đáp ứng đồng thời quy định của pháp luật doanh nghiệp và pháp luật đất đai, bao gồm điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất, định giá tài sản, lập hồ sơ góp vốn và đăng ký biến động đất đai.
Vậy có được góp vốn thành lập công ty bằng quyền sử dụng đất không? Thủ tục thực hiện như thế nào và cần lưu ý những rủi ro gì?
Bài viết dưới đây của Luật Thiên Thủy sẽ giúp bạn làm rõ các vấn đề trên theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Có được góp vốn thành lập công ty bằng quyền sử dụng đất không?
Câu trả lời là có, nếu quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện theo pháp luật đất đai và việc góp vốn được thực hiện đúng trình tự pháp luật quy định.
Theo Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020, được sửa đổi, bổ sung và hợp nhất trong văn bản hợp nhất Luật Doanh nghiệp năm 2025, tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật và tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
Như vậy, quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản được pháp luật cho phép sử dụng để góp vốn vào doanh nghiệp.
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể được thực hiện trong các trường hợp như:
Tuy nhiên, cần phân biệt góp vốn bằng quyền sử dụng đất với việc cho công ty thuê đất hoặc cho công ty mượn địa điểm kinh doanh. Nếu chỉ cho công ty thuê hoặc sử dụng đất, quyền sử dụng đất không mặc nhiên trở thành tài sản góp vốn và vốn điều lệ của công ty.
Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người góp vốn phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định. Sau khi hoàn tất việc chuyển quyền, công ty trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất trong phạm vi pháp luật cho phép.
2. Điều kiện góp vốn thành lập công ty bằng quyền sử dụng đất
Mặc dù được pháp luật cho phép, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cụ thể. Nhà đầu tư cần kiểm tra cả điều kiện chung của thửa đất và điều kiện riêng theo nguồn gốc, hình thức sử dụng đất.
2.1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ thuộc trường hợp được pháp luật cho phép
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó có điều kiện về giấy chứng nhận.
Thông thường, người góp vốn phải có một trong các loại giấy tờ sau:
Luật Đất đai có quy định một số trường hợp ngoại lệ đối với điều kiện về giấy chứng nhận. Vì vậy, nếu thửa đất chưa có giấy chứng nhận, người sử dụng đất cần xác định mình có thuộc trường hợp ngoại lệ được pháp luật cho phép hay không, thay vì mặc nhiên kết luận rằng có thể góp vốn.
2.2. Đất không có tranh chấp
Quyền sử dụng đất được đưa vào góp vốn phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án hoặc phán quyết có hiệu lực theo quy định pháp luật.
Nếu đất đang có tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng, thừa kế hoặc quyền của các đồng sử dụng đất, việc góp vốn có thể không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền.
Đối với đất thuộc sở hữu chung hoặc có nhiều người cùng có quyền sử dụng, cần xác định rõ người có quyền quyết định việc góp vốn và hoàn thiện sự đồng ý, thỏa thuận của các chủ thể liên quan theo quy định.
2.3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp ngăn chặn theo quy định
Theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, quyền sử dụng đất không được bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định pháp luật thi hành án dân sự. Đồng thời, quyền sử dụng đất không được bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
Do đó, trước khi thực hiện góp vốn, cần rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất, đặc biệt trong trường hợp người góp vốn đang có nghĩa vụ tài chính, tranh chấp hoặc vụ việc thi hành án.
2.4. Đất còn thời hạn sử dụng
Thửa đất phải còn thời hạn sử dụng theo quy định. Đối với đất có thời hạn, cần kiểm tra thời hạn còn lại và khả năng tiếp tục sử dụng đất phù hợp với mục đích hoạt động của công ty.
Đối với đất đã hết thời hạn sử dụng, người góp vốn cần xác định tình trạng pháp lý và khả năng gia hạn hoặc tiếp tục sử dụng trước khi thực hiện thủ tục góp vốn.
2.5. Đáp ứng điều kiện theo nguồn gốc và hình thức sử dụng đất
Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng nhưng thường bị bỏ qua khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Không phải mọi trường hợp đang sử dụng đất hợp pháp đều có thể góp vốn bằng chính quyền sử dụng đất đó. Quyền góp vốn còn phụ thuộc vào nguồn gốc đất, hình thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, nghĩa vụ tài chính đã thực hiện và chủ thể sử dụng đất.
Ví dụ, đối với tổ chức kinh tế, Điều 36 Luật Đất đai năm 2024 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong những trường hợp nhất định, bao gồm đất có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đối với đất của cá nhân góp vốn, cần xem xét hình thức sử dụng đất và điều kiện tương ứng theo luật.
Nếu đất được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất hằng năm, người sử dụng đất không thể mặc nhiên góp vốn bằng toàn bộ quyền sử dụng đất như trường hợp đất được giao có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần. Tùy trường hợp, pháp luật có thể cho phép góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất hoặc quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng các điều kiện riêng.
Lưu ý: Trước khi quyết định góp vốn, cần kiểm tra giấy chứng nhận, nguồn gốc sử dụng đất, hình thức nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất và chủ thể đứng tên. Đây là cơ sở để xác định chính xác quyền góp vốn và thủ tục phải thực hiện.
3. Thủ tục góp vốn thành lập công ty bằng quyền sử dụng đất
Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường gồm việc thỏa thuận góp vốn, định giá tài sản, thực hiện thủ tục doanh nghiệp và đăng ký biến động đất đai. Trình tự cụ thể phụ thuộc vào việc thành lập công ty mới hay góp thêm vốn vào doanh nghiệp đang hoạt động.
3.1. Bước 1: Kiểm tra pháp lý thửa đất và điều kiện góp vốn
Trước tiên, người góp vốn cần kiểm tra:
Việc kiểm tra này giúp xác định thửa đất có đủ điều kiện góp vốn hay không, đồng thời tránh trường hợp đã ghi nhận vốn điều lệ nhưng không thể hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
3.2. Bước 2: Thỏa thuận góp vốn và định giá quyền sử dụng đất
Các bên cần thống nhất giá trị quyền sử dụng đất dự kiến góp vốn, tỷ lệ vốn góp, quyền và nghĩa vụ của người góp vốn cũng như thời hạn hoàn tất thủ tục.
Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2020, tài sản góp vốn không phải Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi hoặc vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc luật định hoặc do tổ chức thẩm định giá định giá. Nếu tài sản được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn, những người có trách nhiệm theo luật có thể phải liên đới góp thêm phần chênh lệch và bồi thường thiệt hại phát sinh.
Việc định giá quyền sử dụng đất nên xem xét các yếu tố như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn còn lại, tình trạng pháp lý, quy hoạch và giá trị thị trường phù hợp.
Các bên nên lập văn bản góp vốn, biên bản định giá và tài liệu liên quan để làm căn cứ ghi nhận vốn điều lệ, hạch toán kế toán và giải quyết các vấn đề phát sinh sau này.
3.3. Bước 3: Lập hồ sơ doanh nghiệp hoặc hồ sơ ghi nhận phần vốn góp
Nếu góp vốn để thành lập công ty mới, hồ sơ đăng ký doanh nghiệp cần thể hiện đầy đủ thông tin về vốn điều lệ, thành viên hoặc cổ đông và tỷ lệ vốn góp theo quy định của loại hình doanh nghiệp.
Nếu góp thêm vốn vào công ty đang hoạt động, cần thực hiện các thủ tục nội bộ tương ứng, chẳng hạn quyết định hoặc nghị quyết của cơ quan có thẩm quyền trong công ty, cập nhật sổ đăng ký thành viên hoặc sổ đăng ký cổ đông và thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nếu thuộc trường hợp phải đăng ký.
Cần lưu ý rằng việc kê khai giá trị quyền sử dụng đất trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp không thay thế thủ tục đăng ký biến động đất đai. Hai nhóm thủ tục có mục đích pháp lý khác nhau và phải được phối hợp thực hiện.
3.4. Bước 4: Thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty
Theo điểm a khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2020, đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định pháp luật.
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai được chuẩn bị theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP cùng các quy định sửa đổi, bổ sung hoặc hướng dẫn có liên quan đang có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ.
Hồ sơ thông thường có thể gồm:
Tùy trường hợp, hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo cơ chế tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính của địa phương.
Cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra điều kiện thực hiện quyền, tiếp nhận và giải quyết hồ sơ theo quy định. Khi thủ tục hoàn tất, thông tin người sử dụng đất được cập nhật theo kết quả đăng ký.
3.5. Bước 5: Hoàn tất việc ghi nhận vốn góp và lưu hồ sơ
Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, công ty cần lưu giữ đầy đủ hồ sơ góp vốn để phục vụ quản trị doanh nghiệp, kế toán, thuế và các giao dịch phát sinh sau này.
Hồ sơ nên bao gồm văn bản góp vốn, biên bản định giá, tài liệu pháp lý của thửa đất, chứng từ và kết quả đăng ký biến động, hồ sơ đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu ghi nhận phần vốn góp.
Nếu công ty được thành lập bằng phần vốn góp là quyền sử dụng đất, cần bảo đảm việc ghi nhận vốn điều lệ và tỷ lệ sở hữu phù hợp với giá trị góp vốn hợp lệ. Không nên coi việc chỉ ký thỏa thuận góp vốn là đã hoàn tất việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật Thiên Thủy hỗ trợ thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn thành lập công ty bằng quyền sử dụng đất là giao dịch có sự liên kết giữa pháp luật doanh nghiệp và pháp luật đất đai. Nhà đầu tư cần xử lý đồng thời vấn đề định giá tài sản, ghi nhận vốn điều lệ, chuyển quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ doanh nghiệp.
Luật Thiên Thủy cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập công ty và hỗ trợ thủ tục pháp lý liên quan đến góp vốn, tùy theo nhu cầu và tình trạng hồ sơ của khách hàng. Phạm vi hỗ trợ có thể bao gồm:
Kết luận
Pháp luật cho phép góp vốn thành lập công ty bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người góp vốn phải đáp ứng điều kiện thực hiện quyền theo Luật Đất đai năm 2024, định giá tài sản đúng quy định và hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty.
Trước khi thực hiện, cần đặc biệt kiểm tra nguồn gốc đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng, tình trạng tranh chấp và các hạn chế pháp lý khác. Đồng thời, phải bảo đảm hồ sơ góp vốn, hồ sơ đăng ký doanh nghiệp và hồ sơ đăng ký biến động đất đai thống nhất với nhau.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
CÔNG TY TNHH TƯ VẤN LUẬT THIÊN THỦY
Địa chỉ: Tòa nhà MORITZ, 140 Nguyễn Văn Khối, Phường Thông Tây Hội, TP. Hồ Chí Minh
Hotline: 0911 732 048
Email: congtythienthuy2022@gmail.com
